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什么样的希腊房子更保值?

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什么样的希腊房子更保值?假设我今天花2万欧元买一辆新的大众POLO,未来5年开了10万公里,如果5年后我出手卖掉的话,可能只能卖1万欧元。那我们可以说,这辆汽车5年后的”残值“是1万欧元。汽车会折旧,房子也会。作为中国人,我们习惯了房子不断在涨价——房子会涨价(其实也会跌价),也会折旧,只是涨价速度远远高于折旧速度,于是我们忽视了房子的折旧而已。要搞清楚什么样的希腊房子更保值,首先要搞清楚房子的成本结构和房屋价值与时间的关系。

希腊房子的成本结构

我们先说说国内房子的成本构成:

有兴趣深入研究这个问题的朋友可以去找万科、碧桂园等上市公司的财报来研究一下,可以看到这几家中国顶尖房地产公司的成本构成和利润率。为了简单起见,直接总结:在国内房地产市场,赚钱的不是房地产开发商,而是地方政府。

我们再说说希腊房子的成本构成:

我分别请教了几位在希腊从事房产中介、房产开发的朋友,综合他们的看法,希腊房子的成本有六个方面构成:希腊的土地是永久产权,每一块土地的”成本“都不尽相同,我们只能先从建造成本入手(建造成本可以核算出”市场价“,而且所占比例最大)。以雅典为例,联排别墅每平米的平均建造成本在1200欧元左右,折合人民币9100元,大约是国内的2.5倍左右——我了解了一下,有如下几个原因:

1、希腊的人工成本至少比国内贵30%;

2、希腊的建筑材料至少比国内贵30%;

3、希腊建筑防震等级高,至少增加20%的成本;

4、希腊建筑施工手段比较传统(多依赖人工和人工),导致工期至少比国内长50%;

5、建筑施工企业的税负成本至少比国内高20%。

装修成本如果按照每平米500欧元来计算的话,这就意味着雅典联排别墅每平米的建筑+装修成本就有1700欧元,估算一下,雅典新建联排别墅每平米的总成本不会低于2500欧元。

公寓楼和独栋别墅的总成本,以2500元为基数,分别乘以一个系数——我的版本如下,仅供参考:

公寓楼:2500*0.8=2000

独栋别墅:2500*1.2=3000

需要特别说明是,联排别墅和独栋别墅,你所永久拥有的是不只是房子,还有房子所在的土地——独栋别墅,通过一些行政审批流程,你就可以独自决定将老房子拆除,建造新房子;联排别墅,你需要和2-3位邻居协商一致,才有可能将老房子拆除,建造新房子。而公寓楼,100平米的面积,对应的土地面积只有10-20平米;你想和10-20位邻居协商一致,把老楼拆掉,重新建设新楼,几乎没可能。

希腊房子总价值和时间的关系

按照中国的国家标准,城市住宅的设计使用年限和设计基准期都是50年——50年以后,要根据房屋的具体情况进行处理,包括但不限于拆除、修理、加固。考虑到国内2008年之前相关法律的缺失和执法力度的弹性,建筑质量严重低于设计标准,这些建造于2008年以前的城市住宅,其”安全使用年限“(这是我自己生造的一个概念)不会超过40年。

我没有查到希腊政府颁布的国家标准,估计要比中国的标准高一些。假设希腊住宅设计使用年限是100年的话,1-20年,基本不需要进行修缮;20-40年,10年就需要一次小修缮;40-60年,至少要进行一次大规模的修缮;60年以后,希腊房子本身的”残值“无限接近于0——如果要拆除重新建房的话,房子本身的”残值“很可能还不足以支付拆除成本。

为了便于向你直观展示房屋总价值和房屋年限的关系,我模拟(假设)了一个简化版的变化模型,可以得出:

1、前面30年,由于房屋折旧有限,投入的修缮成本也有限,而且房屋和土地都在升值,所以房屋总价值一直在增长,年化复合增长率大约3.06%。

2、31-61年,房子不断老化,需要额外投入进行修缮以维持房屋的居住功能;虽然土地还在升值,但房屋总价值一直在下降,年化也是3.06%。

3、61-71年,房子更加老化,房子自身的残值慢慢接近于0,只剩下土地的价值。

4、71-96年,土地还在升值,从50升值到100,年化复合增值率是2.78%。

需要特别要说明是:

变化模型适用于联排别墅和独栋别墅,不适用于公寓楼,特别是住户超过10户以上、容积率超过10的公寓楼——对于这样的公寓楼,年限超过40年(对应1979年建造)以后,对应土地的价值变成水中花、镜中月,其房子自身的残值很快就会降到0;你还不得不每年为其支付物业税。

结论

曾经有人问李嘉诚关于买房升值的考量因素,他说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”希腊现有1110万人口(还有120-150万外来移民),以雅典为中心的阿提卡大区常住人口有400万,约占全国总人数(基础为1240万人)的32.26%。可以预见到的未来20-30年,如果希腊不发生特别大的政治和社会动荡,雅典的常住人口还会增加,人口增加将会带来买房和租房的需求——哪个年轻人不喜欢到大城市工作和生活啊。

长远来看,雅典的房子还会继续温和地升值——短期来看,这里面既有房子本身的增值,也有房子所在土地(所在位置)的增值;长期来看,主要是房子所在土地的增值。

​希腊房子购买结论:

1、不是所有的希腊房子都能保值;

2、更不是所有的房子都会升值:

3、房龄超过30年的房子(建于1989年之前),特别是容积率超过10的公寓楼,很快就要进入(甚至已经进入)总体贬值区;

4、相对而言,优质地段的房子,特别是联排别墅和独栋别墅,由于土地的持续增值,房屋总价值保值能力更好、增值空间更大;

5、购买市中心区域老公寓楼并用于出租,不要只计算租金回报率,还要加上房屋本身总价值的变动情况,整体算下来,你很可能在亏本。

希腊房子购买建议

1、不要买房龄超过30年的老房子,特别是容积率超过10的公寓楼,无论是自住还是投资;

2、地段好、年限短的房子,特别是联排别墅和独栋别墅,赶紧买,现在的市场价甚至低于其成本价。

以上“什么样的希腊房子更保值?”只是我个人的推断和谬见

 

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